2021年是房地产行业具有历史意义的转折年份，行业已不再处于仅仅依靠提高市场规模、依赖房价上涨就能实现利润增长的时代了。
文／林可清 本刊记者
3月29日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办测评的2022房地产开发企业综合实力测评成果正式发布，这项测评工作，已连续开展14年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。
本次发布的《2022中国房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》指出，房地产行业的发展模式已发生巨大变革，去年以来房企爆雷事件频发，金融监管日趋严格，行业高周转、高杠杆模式遇到瓶颈。伴随着房地产行业发展逻辑的改变，精细化运营，打造高品质产品，坚持长期主义，成为房地产行业的发展趋势。
万科继续稳坐第一，TOP房企面临偿债压力
上海易居房地产研究院副院长、易居企业集团CEO丁祖昱对《2022中国房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》做了如下解读：
TOP500测评的基本依据是房地产业协会和易居研究院研究中心发布的《中国房地产开发企业综合实力测评标准》。测评指标体系中包含了8个一级指标，25个二级指标，73个三级指标，以及企业规模和风险管控能力。部分企业因一票否决比如违约、爆雷等相关企业退出了TOP500的榜单。测评模型、测评方法用了因子分析法、层次分析法、功效系数法、组合评价法。
丁祖昱表示，房地产行业经历了巨大的变革，整体榜单变动情况比之前大得多。TOP10有20%的变动，TOP50有26%的变动，而在2021年TOP10有1家变动，TOP50是10%的变动。产品品质优秀，财务成本控制良好的房企排名提升明显。规模巨大，但流动性出现问题的房企则排名下降较多。
TOP10榜单发生了比较大的变化，一些熟悉的面孔，万科综合实力高居首位，中海、保利分居二、三，央企、国企在TOP10榜单中的排名发生了非常大的变化。碧桂园、招商蛇口、华润、龙湖、融创、金地、新城分列4-10位。从入榜企业区域分布情况看，华东和华南占比仍然是60%，东部地区占比比去年有所提升。
企业资产规模整体增速放缓，不考虑部分企业一票否决的情况，同比增长10%，净资产均值211亿元，同比增长18%。
销售规模同比均有所下降，TOP10下降了16.3%，TOP100下降了16.7%，TOP500整体销售下降14.9%。特别是2021年在全国统计局的数据整体略有上升的情况下，TOP500企业的整体销售出现了回落，这种趋势才刚刚开始，接下去会有进一步的回落。
风险管控指标中，TOP500偿债指标有所改善，这和前年颁布的“三道红线”有非常重要的关系，去年整体偿债上榜的企业情况不错，由于偿债指标有所改善，也导致房企资金端承压非常大。长期偿债能力中，500强资产负债率均值去年67.85%，比前一年下降10%。净负债率69.57%。
房企到位资金增速也出现相应回落，其中国内贷款比例占比也有所下降。资金来源总额虽然比2020年上升了4.2，但是增速明显回落。国内贷款同比增长12%，整体占比开始下降。
融资情况来看，龙头房企融资总额和融资成本均有下降。2021年TOP50房企融资总额是10540亿元，比2020年下降2.34%。“二八法则”在房企中非常明显，TOP50房企的融资占了房企融资大头，它比2020年下降2.34，也可以看到整个融资状况是不容乐观。
报告显示，从TOP500房企“三道红线”达标率来看，2021年三季度剔除预收款后的资产负债率达标率略有上升，而净负债率与现金短债比达标率稍有下降。近两年，房企整体偿债规模仍处在高位，偿债缺口对房企短期资金池深度具有不小的考验，从海外债到期余额来看，未来三年房企仍然面临较大的还债压力。
绝对盈利能力来看，2021年TOP500房企营业收入均值190亿元，营业成本均值153亿元，利润大幅度下降。2021年整个净利润只有10.72亿元，同比下降2.61%。
相对盈利能力，资产收益率也小幅下降。TOP500房企总资产收益率均值仅0.78%，同比下降了0.54个百分点。净资产收益率均值3.89%，同比下降0.64个百分点。成本费用利润率均值9.84%，同比下降1.41个百分点。现在房地产算是微利行业了。
梯队情况来看，行业内部分化明显，新的榜单中可以看到前10房企还是非常亮眼，营业收入均值达到了2760亿元，同比增长72%。今天龙头企业整体表现还是非常不错的。相对盈利方面龙头企业更具优势，但是每个梯队之间还是有比较大的差异。
运营效率指标来看，2021年运营指标还有小幅度提升，TOP500房企存货周转率均值是0.13，流动资产周转率均值是0.15，总资产周转率均值0.11，同比均小幅提升。在行业发生较大变动情况下，房企向管理要效益，强调加速周转，资金回笼，提高人效，取得了一定效果。
存货情况，房地产去化压力非常大，库存创历史新高。去年下半年市场出现较大下调，2021年年末TOP500房企平均存货值508.75亿，同比增加7.39%。
成长角度来讲，房企成长阻力非常大，TOP500房企销售金额同比下降14.9%，利润下降6.8%。目前情况来看，在未来行业规模继续萎缩的情况下，整体增长会继续下滑。
拿地情况，总体力度进一步下滑，2021年全国300个城市经营性用地成交6.8万亿，同比下降10%。TOP30新增拿地金额2.25万亿元，同比下降19.37%，处于五年来最低水平。22城拿地金额前三名都是央企、国企，所以央企、国企拿地过程中占据优势。
社会责任情况来看，整体税收贡献有所下降，TOP500房企所得税均值3.51亿元，同比下降25.17%，这也符合整个行业变成微利行业的现状。当然龙头企业还在积极开展各项公益活动，行业和企业面临的处境都非常困难，但是围绕乡村振兴、医疗健康、抗疫救灾、文化体育、企业帮扶等方面做了大量公益工作，在承担社会责任方面，房企作出了表率。
行业规模见顶，理性看待“第二曲线”
测评研究报告显示，2021年我国房地产市场逐步告别“白银时代”。政策延续“房住不炒”基调，坚持不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段。
根据市场情况来看，行业规模已经见底，房企利润空间有限，周转情况提升缓慢的情况下，房企内部分化加剧。
2021年中国房地产市场经历了前高后低的转变，去年上半年高歌猛进，下半年急转直下，最终全年销售规模还是创了新高，国家统计局数据全年商品房销售面积179433万平方米，同比增长1.9%，销售金额181930亿元，同比增长4.8%。接下来行业整体规模将回落。去年全国房地产开发投资总量是14.76万亿，同比增长4.4%。增速有所回落，全年呈现持续下降的状况。
丁祖昱指出，行业出现的问题是流动性危机在2021年集中爆发，出现了不少违约爆雷的企业，行业并购事件也明显增多，这也是2021年，乃至2022年持续发生的行业大变局带来的相应情况。
面对前所未有的行业调控，许多房企通过战略收缩、调整组织架构、降本增效来控制成本。为了应对现金流压力，房企纷纷采取多种方式进行补救，以加强市场对自身的信心。
2021年是房地产行业具有历史意义的转折年份，过去的生存方式已越来越无法适应当下的发展节奏，行业急需改变。面对不确定的未来，各大龙头房企掌舵人在年度工作会议上提出了新年新规划，内容主要围绕稳定健康发展、降本增效、发展数字化、全面提高竞争力展开。
对于企业来讲，企业在2021年开始重新强调产品，回归产品，提升品质，特别是要强调人居，强调产品的品质，包括注重健康，居家的安全健康，以及产品本身和设计、绿色低碳、数字化、智能化相关的内容，消费者越来越重视，房企也越来越重视。
“在这次TOP500榜单测评中，企业对内不断地提升运营管理能力，对外在发力做营销，2021年从全年来看营销都是关键词，从开年到结尾都在强调营销。”丁祖昱提到，还有一部分企业提前赎回了债务，包括大股东增持了股票，希望能够提振市场信心，还有一部分企业抵御住了整体现金流的压力，上榜的企业基本都能够比较好地把债务问题处理到位。
此外，还有“第二曲线”的问题，在过去3年里，房企的“第二曲线”，包括物业、租赁、商业、办公、文旅、康养、产业、城市更新等取得大发展，2021年房企更加理性看待“第二曲线”，“第二曲线”不是贪多求全，面面俱到，只注重规模增长，很多企业重点进入其中一两条、两三条线，希望在“第二曲线”发展过程中也是高质量持续健康发展。
报告认为，房地产行业已不再处于仅仅依靠提高市场规模、依赖房价上涨就能实现利润增长的时代了。存量时代，快速赚大钱的机会越来越少，持续、精细化经营渐成主流。在主业方面，需回归产品本身，精耕细作、持续打磨，寻找新的营销路径，在控制风险的同时兼顾民生保障。
丁祖昱表示，2021年虽然房地产行业经历了很多波折，但是这次评选出来的TOP500企业依然是整个行业的标杆和榜样，希望这些企业能够继续引领中国房地产行业持续健康地发展。
附：房地产开发企业综合实力测评参选标准
本测评严格按照“科学、公正、客观、权威”的工作原则，参照《财富》、《商业周刊》、《福布斯》等国际知名排行榜评选标准，对房地产开发企业综合实力TOP500的企业设立如下参评标准：
（1）在中国大陆地区依法设立并登记注册的房地产开发企业，或者在中国大陆地区依法设立并登记注册的具有独立法人的专门经营中国大陆地区房地产业务的外商投资的子公司；
（2）房地产开发经营业务收入占企业主营业务收入的比重超过50%；
（3）虽未达到第（2）项标准，但近两年房地产业务年平均销售额不少于1亿或销售面积不少于5万平方米的房地产开发企业；
（4）对于近两年有经营异常、欠税、严重拖欠工程款、重大税收违法、工商行政处罚、失信等违法违规行为者，将根据情况予以扣分甚至不被列入参选范围；
（5）对于提供虚假数据者，或在安全生产、环境保护等领域发生重大责任事故者，将取消参评资格。
本文节选自《中国房地产金融》杂志5、6月合刊
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